Vous achetez un bien immobilier à deux, sans être mariés. Vous êtes en concubinage, ou pacsés sans contrat, et vous souhaitez que votre partenaire puisse conserver le logement en cas de décès. Sans dispositif particulier, la situation est potentiellement catastrophique : la part du défunt entre dans sa succession, et les héritiers légaux — ses enfants, ses parents, ses frères et sœurs — peuvent réclamer leur part. Le survivant se retrouve en indivision forcée avec des tiers, parfois dans l’incapacité de racheter les parts.

La clause de tontine — juridiquement appelée clause d’accroissement — est l’une des réponses les plus élégantes à ce problème. Peu utilisée, souvent mal comprise, elle mérite d’être examinée avec soin avant toute acquisition à deux.

La tontine tire son nom de Lorenzo Tonti, financier napolitain qui inventa au XVII^e siècle un emprunt collectif dont les intérêts étaient reversés aux survivants jusqu’au dernier d’entre eux. Appliquée à l’immobilier, la logique est similaire : en insérant une clause d’accroissement dans l’acte notarié d’achat, les deux co-acquéreurs stipulent que le survivant sera réputé avoir été seul et unique propriétaire depuis l’origine de l’acquisition.

Il ne s’agit pas d’une donation, ni d’un legs. C’est une condition suspensive réciproque : chacun des deux achète la totalité du bien sous la condition de survivre à l’autre. En pratique, au décès du premier, le droit de propriété du survivant se « cristallise » rétroactivement — comme si l’autre n’avait jamais existé dans l’acte. Aucune formalité successorale n’est nécessaire pour le bien concerné.

Concrètement, la clause doit figurer dans l’acte authentique de vente, rédigée par le notaire. Elle ne peut pas être ajoutée après coup sur un bien déjà acquis en indivision — sauf à procéder à une revente et un rachat, ce qui génère des frais et une fiscalité spécifique. C’est pourquoi elle doit être anticipée dès la phase de projet d’acquisition.

L’intérêt majeur de la tontine est fiscal. En droit commun, un concubin qui hérite de son partenaire non marié et non pacsé est soumis aux droits de succession au taux de 60 % (après un abattement symbolique de 1 594 €). Pour un appartement de 800 000 € dont la moitié était détenue par le défunt, le coût fiscal peut dépasser 230 000 €, parfois insupportable pour le survivant.

La tontine échappe à ce régime confiscatoire. Conformément à l’article 754 A du Code général des impôts, l’acquisition de la part du défunt par le survivant dans le cadre d’une clause d’accroissement est soumise aux droits de mutation à titre onéreux, comme une vente ordinaire. Le taux applicable est celui des ventes immobilières, soit environ 3,80 % sur la valeur nette de la part acquise — contre 60 % en l’absence de tontine. L’économie est considérable.

Attention toutefois : si le PACS avec testament permet une exonération totale des droits de succession pour le partenaire survivant, la tontine reste supérieure dans les situations où le PACS est refusé (raisons personnelles, administratives, ou cas de partenaires étrangers non résidents) ou lorsque l’assurance-vie ne peut pas absorber la totalité de la valeur du bien.

La tontine n’est pas un mécanisme à utiliser sans précaution. Pour être valide et produire ses effets fiscaux favorables, elle doit réunir plusieurs conditions cumulatives.

L’aléa réel sur la survie

La condition fondamentale est l’existence d’un aléa réel au moment de la signature. Les deux parties doivent présenter des espérances de vie suffisamment comparables pour que chacune puisse raisonnablement espérer survivre à l’autre. En pratique, un écart d’âge important — au-delà de vingt à vingt-cinq ans selon la jurisprudence — peut conduire l’administration fiscale à requalifier la tontine en donation déguisée, avec requalification en droits de succession.

De même, si l’un des co-acquéreurs est atteint d’une maladie grave au moment de l’achat, l’aléa est inexistant et la clause encourt la nullité. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point depuis l’arrêt du 22 novembre 2005.

La proportionnalité des apports

Les apports de chacun doivent être proportionnels à leur quote-part dans l’acte. Si l’un contribue à 90 % du prix et l’autre à 10 % mais que l’acte stipule une propriété à 50/50, l’administration fiscale peut analyser la situation comme une donation partielle, taxable en conséquence. Il convient de calibrer précisément les apports respectifs — apport personnel, part de crédit — en cohérence avec les pourcentages indiqués.

La rédaction notariale soignée

La clause doit être rédigée par le notaire avec une précision extrême. Toute ambiguïté sur sa nature, ses effets ou son caractère réciproque peut compromettre son opposabilité à l’administration fiscale ou à des tiers. Un notaire spécialisé en droit patrimonial est indispensable.

La tontine présente des contraintes pratiques importantes qui peuvent la rendre inadaptée à certaines situations.

Ces limites font de la tontine un outil complémentaire, à intégrer dans une stratégie patrimoniale globale — et non un substitut aux autres dispositifs de protection. Elle s’articule naturellement avec un testament, une assurance-vie avec clause bénéficiaire, et, si applicable, un PACS ou un contrat de mariage.

En pratique, la tontine répond à un profil précis. Elle est particulièrement adaptée aux couples en concubinage — notamment les couples internationaux résidant sur la Côte d’Azur — qui souhaitent acquérir ensemble leur résidence principale ou une résidence secondaire sans pour autant formaliser leur relation par un PACS ou un mariage. Elle convient également aux partenaires âgés de façon similaire, avec des apports comparables et une volonté claire de protéger le survivant en priorité sur les héritiers.

Elle est en revanche moins adaptée lorsque l’écart d’âge est important, lorsque l’un des partenaires a des enfants d’une précédente union dont les droits doivent être préservés, ou lorsque la liquidité du bien est un impératif à court terme (revente probable dans les cinq à dix ans).

Pour les époux mariés, la tontine est généralement inutile : le régime légal de communauté protège déjà le conjoint survivant, et l’exonération de droits de succession entre époux (loi TEPA de 2007) rend le bénéfice fiscal de la tontine négligeable. L’outil est pensé pour ceux que le droit successoral ordinaire laisse sans protection.

* L’assurance-vie couvre le capital souscrit, pas la valeur de l’immobilier lui-même. La combinaison des outils est souvent la plus robuste.

Articles connexes

TRANSMISSION

SCI familiale : gérer et transmettre son patrimoine immobilier

Démembrement de parts, optimisation IS/IR et transmission sur deux générations.

ASSURANCE-VIE

Clause bénéficiaire démembrée : protéger le conjoint et les enfants

Usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants — la combinaison gagnante pour la transmission.