Donation avec réserve d’usufruit : la fenêtre à ne pas manquer avant 70 ans
Barème art. 669 CGI, flat tax à 31,4 % et gel du barème — pourquoi 2026 est peut-être votre dernière bonne année
- Donner la nue-propriété avant 70 ans réduit la base taxable à 60 % de la valeur du bien — contre 70 % après cet âge (art. 669 CGI)
- Sur un patrimoine de 800 000 €, franchir le seuil des 70 ans sans agir coûte entre 12 000 et 24 000 € de droits supplémentaires
- En 2026, la suppression de la déductibilité du PER après 70 ans (LFI 2026) et la flat tax à 31,4 % renforcent l’intérêt de la donation démembrée
- Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue chez le nu-propriétaire sans aucun droit à payer (art. 1133 CGI)
- L’abattement de 100 000 € par enfant se recharge tous les 15 ans : une planification dès 55-60 ans permet deux vagues de donations
Le patrimoine ne se transmet pas spontanément dans de bonnes conditions fiscales. Il se transmet avec méthode, au bon moment. Parmi les techniques disponibles, la donation avec réserve d’usufruit constitue l’un des outils les plus puissants du droit civil français — et l’un des plus méconnus dans sa dimension temporelle. Le barème de l’article 669 du Code général des impôts creée en effet une hiérarchie d’opportunité selon l’âge du donateur. Comprendre cette mécanique, c’est comprendre pourquoi agir avant 70 ans fait une différence chiffrable.
Le démembrement de propriété en trois minutes
La propriété pleine et entière recouvre trois droits distincts : l’usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les fruits — loyers, dividendes, intérêts) et l’abusus (en disposer librement). Le démembrement sépare ces droits entre deux personnes : l’usufruitier, qui conserve l’usus et le fructus, et le nu-propriétaire, qui détient l’abusus mais ne peut en jouir qu’au décès de l’usufruitier.
Dans une donation avec réserve d’usufruit, le parent donne la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit sa vie durant. Il continue donc de percevoir les revenus de ses placements (loyers d’un bien immobilier, dividendes d’un portefeuille, revenus d’une SCPI) mais organise dès aujourd’hui la transmission de son patrimoine à moindre coût fiscal.
L’intérêt est double : les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement — fraction inférieure à la valeur en pleine propriété — et au décès du donateur, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer un centime de droits supplémentaires, quelle que soit la plus-value accumulée entre-temps.
Le barème de l’article 669 CGI : 70 ans, la ligne de fracture
La valeur de la nue-propriété — et donc la base imposable aux droits de donation — dépend de l’âge de l’usufruitier à la date de la donation. L’article 669 du CGI définit un barème par tranche de dix ans. Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée et plus la nue-propriété est faible, réduisant d’autant l’assiette taxable.
La tranche 61–70 ans représente la dernière fenêtre où l’écart entre la valeur taxable et la valeur réelle reste significatif tout en étant encore compatible avec la réalité patrimoniale de nombreux clients. Attendre d’avoir 71 ans, c’est augmenter la base taxable de 10 points d’un seul coup.
En chiffres : sur un bien valorisé 800 000 € transmis à deux enfants, l’abattement de 100 000 € par enfant absorbe une large part de la base. Mais ce qui reste taxable diffère significativement selon l’âge. Avant 70 ans, la base nue-propriété est de 480 000 € ; après 70 ans, elle passe à 560 000 €. Après abattements, la différence de base imposable atteint 80 000 €, générant une sur-fiscalité de l’ordre de 12 000 à 24 000 € selon la tranche marginale applicable.
« La transmission du patrimoine ne souffre pas l’improvisation. Chaque année d’inaction après 65 ans est une année où le coût fiscal de la transmission augmente silencieusement. »Benjamin Cohen, Riviera Wealth Management
Ce qui change en 2026 : trois raisons d’agir cette année
Le contexte fiscal 2026 ajoute trois arguments supplémentaires à la stratégie de donation démembrée.
Flat tax à 31,4 %
La hausse de la CSG de 1,4 point porte la fiscalité des revenus du capital en compte-titres à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026. Conserver l’usufruit d’un portefeuille de titres permet de maîtriser cette imposition en modulant les versements selon les années.
PER : fin de déductibilité après 70 ans
La LFI 2026 supprime la déductibilité fiscale des versements sur un PER au-delà de 70 ans. Cet outil d’optimisation disparaissant, la donation démembrée devient l’alternative privilégiée pour réduire la base imposable à l’IFI et organiser la succession.
Barème gelé jusqu’en 2028
Les abattements successoraux (100 000 € par enfant) et le barème des droits de donation ne seront pas revalorisés avant 2028. En euros constants, leur valeur réelle s’érode chaque année avec l’inflation — raison supplémentaire d’agir en 2026 plutôt qu’en 2027 ou 2028.
Quels actifs démembrer ? La hiérarchie d’efficacité
Tous les actifs ne se prêtent pas également au démembrement. L’efficacité du montage dépend de la nature des revenus générés, du potentiel de plus-value, et de la facilité d’administration du bien en propriété partagée.
| Actif | Revenu conservé par l’usufruitier | Avantage IFI | Complexité |
|---|---|---|---|
| SCPI | Dividendes trimestriels | Oui — nue-prop. sort de l’IFI | Faible |
| Immobilier locatif | Loyers intégraux | Oui — nue-prop. sort de l’IFI | Modérée |
| Portefeuille de titres | Dividendes, coupons | Non (actifs mobiliers hors IFI) | Modérée |
| Parts de holding (IS) | Dividendes distribués | Partiel selon actifs sous-jacents | Élevée |
| Assurance-vie (co-adhésion) | Rentes ou rachats partiels | Non applicable | Modérée |
Les SCPI occupent une place de choix dans cette stratégie : elles génèrent des revenus réguliers que l’usufruitier continue de percevoir, tandis que la valeur de la part (potentiellement en hausse sur longue période) est transmise à la nue-propriété à moindre coût. Pour les actifs immobiliers soumis à l’IFI, le démembrement offre un avantage supplémentaire : la nue-propriété transmise aux enfants sort de l’assiette IFI du parent, qui ne conserve à son actif IFI que la valeur de l’usufruit — calculée selon le même barème de l’art. 669.
Cas pratique : Sophie et Pierre, 67 ans, 350 000 € de SCPI
Sophie et Pierre sont propriétaires de parts de SCPI valorisées à 350 000 €, générant un rendement annuel de 4,5 % (soit 15 750 € de revenus par an). Ils ont deux enfants adultes. Voici l’impact chiffré d’une donation de la nue-propriété de ces parts à leurs deux enfants à égalité.
Résultat : Sophie et Pierre transmettent aujourd’hui 350 000 € de patrimoine pour environ 1 000 € de droits de donation. Ils conservent intégralement leurs 15 750 € de revenus annuels. Au décès du dernier vivant, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer un euro supplémentaire — même si les parts ont atteint 500 000 € entre-temps. Sans cette stratégie, les mêmes 350 000 € transmis en pleine propriété au décès génèreraient des droits de succession de l’ordre de 44 000 à 60 000 € selon la valorisation future.
L’abattement de 100 000 € par enfant se recharge tous les 15 ans. Si Sophie et Pierre avaient déjà donné à 55 ans, une seconde vague de donations est possible dès leurs 70 ans — à condition d’agir avant ce seuil pour conserver le taux de nue-propriété à 60 %.
- La tranche 61–70 ans est la dernière fenêtre où la nue-propriété ne représente que 60 % de la valeur taxable — chaque année au-delà de 70 ans coûte entre 10 et 20 points de base taxable supplémentaires
- La flat tax à 31,4 % et la suppression de la déductibilité du PER après 70 ans (LFI 2026) renforcent l’attractivité de la donation démembrée comme outil d’optimisation patrimoniale
- La pleine propriété se reconstitue gratuitement au décès de l’usufruitier — quel que soit le montant de la plus-value réalisée entre la donation et le décès
- Les SCPI et l’immobilier locatif sont les actifs les mieux adaptés à cette stratégie : revenus conservés par l’usufruitier, IFI allégé, transmission fiscalement optimisée
- Une planification dès 55–60 ans permet deux vagues de donations dans la tranche la plus favorable grâce à la recharge quinzennale des abattements
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