Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé qui révolutionne l’investissement locatif en 2026
Amortissement fiscal en location nue, engagements locatifs et arbitrage avec le LMNP — ce que tout investisseur doit savoir
- Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, introduit pour la première fois l’amortissement fiscal en location nue, en remplacement du Pinel disparu fin 2024.
- Le taux d’amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer, appliqué sur 80 % du prix d’acquisition, plafonné à 12 000 €/an.
- Pas de zonage géographique — tous les immeubles collectifs en France sont éligibles, avec un engagement locatif de 9 ans à loyer plafonné.
- Point de vigilance majeur : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
- L’accès via une SCI à l’IR ouvre des possibilités de structuration patrimoniale et de transmission.
Contexte : après le Pinel, le statut du bailleur privé
Après l’extinction du Pinel au 31 décembre 2024 et deux années de vide législatif, la loi de finances pour 2026 a consacré un nouveau dispositif d’investissement locatif : le statut du bailleur privé, communément appelé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Entré en vigueur le 21 février 2026, ce mécanisme marque une rupture de méthode : plutôt qu’une réduction d’impôt sur le revenu directe — l’architecture historique du Pinel —, le législateur mise désormais sur l’amortissement comptable appliqué aux revenus fonciers.
L’amortissement était jusqu’à présent réservé au statut de loueur en meubлé non professionnel (LMNP). Son extension à la location nue modifie les arbitrages classiques entre meubлé et non-meubлé, et rouvre des perspectives pour les bailleurs personnes physiques comme pour ceux investissant via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Le mécanisme : comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun
Le principe du dispositif repose sur la déduction annuelle d’une fraction du prix d’acquisition du bien directement des revenus fonciers imposables. La base de calcul est fixée à 80 % du prix d’achat net de frais d’acquisition, les 20 % restants correspondant forfaitairement à la valeur du terrain, lequel ne peut être amorti.
Le taux d’amortissement applicable varie selon le niveau de loyer pratiqué : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est important.
Un exemple chiffré concret
Prenons l’exemple d’un investisseur qui acquiert un appartement neuf en immeuble collectif à Nice pour 350 000 € et choisit de pratiquer un loyer intermédiaire. La base amortissable s’établit à 280 000 € (80 % du prix). Avec un taux de 3,5 %, l’amortissement annuel théorique serait de 9 800 €, plafonné à 8 000 € par le dispositif.
En supposant des revenus fonciers annuels de 12 000 € et des charges déductibles classiques de 3 000 €, la base imposable après amortissement descend à seulement 1 000 €, contre 9 000 € sans le dispositif. Pour un contribuable imposé à la tranche marginale de 41 %, l’économie fiscale annuelle dépasse 4 000 €. Sur la durée d’engagement de 9 ans, l’économie cumulée peut atteindre 35 000 € à 40 000 €.
Les conditions d’éligibilité à respecter
Qui peut en bénéficier ?
Toute personne physique fiscalement domiciliée en France, investissant directement ou via une SCI à l’IR. Régime réel d’imposition obligatoire ; le micro-foncier est incompatible.
Quels biens sont éligibles ?
Logements en immeubles collectifs uniquement (neuf ou ancien). Les maisons individuelles sont exclues. Dans le neuf, DPE de classe C minimum. Dans l’ancien, travaux représentant 30 % du prix pour atteindre la classe A à C.
Engagements locatifs
Location nue à titre de résidence principale, 9 ans minimum, à loyer plafonné et sous conditions de ressources du locataire. Toute personne du foyer fiscal est exclue des locataires éligibles.
La dimension SCI : un véhicule adapté aux patrimoines structurés
La possibilité d’accéder au dispositif via une SCI à l’IR ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs souhaitant structurer leur patrimoine dans un cadre sociétaire. L’amortissement s’applique au niveau de la SCI et est réparti entre les associés au prorata de leurs parts.
Cette structure peut s’avérer particulièrement pertinente dans un contexte de transmission patrimoniale — donation progressive de parts de SCI combinée à l’abattement légal entre parents et enfants — ou de démembrement de propriété. À noter que le locataire ne peut être associé de la SCI, et que la société ne doit pas avoir opté pour l’impôt sur les sociétés.
Le point de vigilance clé : la fiscalité à la revente
Le dispositif Jeanbrun offre un avantage fiscal net à l’entrée, mais un impact à la sortie qui doit être soigneusement anticipé. Les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.
Un bien acquis 350 000 € et revendu 400 000 € après 9 ans sous le dispositif (amortissements cumulés : 72 000 €) génère une plus-value imposable de 122 000 € (50 000 € de plus-value brute + 72 000 € de réintégration), avant application des abattements pour durée de détention. Sur des durées longues (au-delà de 22 ans pour l’exonération totale de plus-value), les abattements progressifs réduisent substantiellement cet impact.
« Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique d’amortissement, pas de réduction d’impôt directe. L’avantage fiscal à l’entrée est réel, mais l’horizon de détention détermine la performance nette finale. Le duo Jeanbrun-SCI est particulièrement puissant pour les patrimoines structurés avec un horizon long terme. »Benjamin Cohen — Président, Riviera Wealth Management
Jeanbrun vs LMNP : quel arbitrage pour votre situation ?
La question naturelle de nos clients est de savoir si ce nouveau régime de location nue est préférable au statut LMNP, qui offrait historiquement des avantages similaires via l’amortissement.
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Revenus fonciers (réel) | BIC (réel simplifié) |
| Taux d’amortissement | 3,5 % à 5,5 % (plafonné) | 2 % à 33 % (non plafonné) |
| Engagement de location | 9 ans minimum | Aucun minimum |
| Gestion opérationnelle | Allégée (bail nu 3 ans) | Plus lourde (ameublement, turn-over) |
| Accès via SCI IR | Oui | Non (SCI non compatible LMNP) |
| Zonage géographique | Aucun | Aucun |
- Le dispositif Jeanbrun introduit pour la première fois l’amortissement fiscal en location nue — une rupture majeure avec l’architecture Pinel.
- L’avantage fiscal est réel (jusqu’à 4 000 €/an économisés pour un bien de 350 000 € à la TMI 41 %), mais l’engagement de 9 ans est ferme et irrévocable.
- Aucun zonage : contrairement au Pinel, l’investisseur peut viser n’importe quelle commune française, y compris rurale.
- L’accès via une SCI à l’IR ouvre des possibilités de structuration patrimoniale et de transmission sur mesure pour les patrimoines structurés.
- La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente est le principal risque à anticiper ; l’horizon de détention est déterminant pour le rendement net final.
Ce document est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement, une recommandation personnalisée ou une offre d’achat ou de vente de produits financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, y compris le risque de perte en capital. Les informations contenues dans cet article reflètent l’analyse de Riviera Wealth Management à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer. Riviera Wealth Management est un cabinet de conseil en investissements financiers (CIF), enregistré à l’ORIAS et membre de la CNCGP. Toute décision fiscale doit être validée par votre conseiller juridique et fiscal.
